Est-ce que le prêt relais est couvert par l’assurance emprunteur ?

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Lors de la mise en place d’un prêt relais, les emprunteurs s’interrogent légitimement sur la nécessité de souscrire une assurance emprunteur. Cette interrogation mérite une analyse précise. On vous explique tout : obligations, garanties, conditions et intérêt réel de cette couverture !

🔎 Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Imaginez que vous ayez trouvé la maison de vos rêves, mais que vous n’ayez pas encore vendu votre logement actuel. C’est exactement dans cette situation qu’intervient le prêt relais !

Fonctionnement

Lorsqu’un propriétaire souhaite acheter un nouveau logement, mais n’a pas encore vendu celui qu’il possède déjà, il peut utiliser un prêt relais pour financer en partie le nouvel achat. La banque avance une somme correspondant à 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre (selon les établissements bancaires).

Il s’agit donc d’un prêt de transition ou temporaire, généralement d’une durée de 12 à 24 mois, qui sera remboursé dès que le bien initial sera vendu.

Exemple

• Vous vendez votre maison pour 300 000 € (estimation).
• Vous achetez un nouvel appartement à 400 000 €.
• La banque vous accorde un prêt relais de 240 000 € (80 % de 300 000 €).
• Vous complétez le reste avec un prêt immobilier classique ou un apport personnel.

En bref, c’est une solution de financement pratique pour éviter de rater une opportunité immobilière !

Le prêt relais est-il couvert par l’assurance emprunteur ?

Le crédit relais est effectivement couvert par une assurance emprunteur, comme c’est généralement le cas pour tout crédit immobilier.

En effet, ce crédit doit être couvert par une assurance, comme tout autre prêt. Mais tout dépend de votre situation :

• Dans le cas d’un financement mixte – c’est-à-dire quand vous combinez votre prêt relais avec un crédit immobilier sur le long terme (par exemple 15 ou 20 ans) – votre banque exigera quasi-systématiquement une assurance. Elle considère l’ensemble de votre projet de financement et veut se couvrir sur la totalité.
• Pour un prêt relais isolé, utilisé uniquement le temps de votre vente et pour un montant raisonnable, quelques établissements acceptent parfois de faire l’impasse sur l’assurance. Mais pour clarifier les choses : c’est l’exception plutôt que la règle ! La majorité des banques exigent une assurance, même sur du court terme.

Qu’est-ce qui est couvert exactement ?

L’assurance emprunteur pour un prêt relais fonctionne comme celle d’un crédit immobilier classique. Elle vous protège (et protège votre famille) avec :

• Garantie décès : l’assurance rembourse le prêt à votre place.
• Garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : si vous ne pouvez plus exercer d’activité professionnelle de façon permanente.

Ces deux garanties constituent le socle minimum que votre banque vous demandera pour accorder le crédit relais. Elles sont incontournables.

En revanche, d’autres protections restent optionnelles : l’incapacité temporaire de travail (ITT), l’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP), ainsi que la garantie perte d’emploi. Elles restent facultatives car elles ont moins d’impact sur la capacité à vendre le bien immobilier et rembourser le prêt dans ce contexte à court terme.

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Critères d’éligibilité et conditions d’octroi d’un crédit relais

✅ Critères d’éligibilité

1. Être propriétaire d’un bien à vendre

Le crédit relais repose sur la valeur de ce bien. Il doit être estimé de manière réaliste, souvent par un expert ou une agence immobilière.

• Avoir un projet d’achat concret

Un compromis ou une promesse d’achat est généralement exigé pour le nouveau bien.

• Capacité de remboursement suffisante

• Vos revenus, charges et taux d’endettement (souvent limité à 35 %) sont analysés.
• Un reste à vivre cohérent est aussi évalué.

• Situation professionnelle stable

Les banques privilégient les profils stables : salariés en CDI, fonctionnaires, ou travailleurs indépendants avec des revenus réguliers et prévisibles.

✅ Conditions d’octroi

1. Montant du prêt relais

• Généralement entre 60 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre.
• Dépend du marché local et de la facilité de vente du bien.

• Durée du prêt

De 12 à 24 mois maximum, sans possibilité de prolongation dans la plupart des cas.

• Type de remboursement

• Franchise partielle (paiement des intérêts uniquement pendant la durée du prêt)
• Franchise totale (aucun paiement jusqu’à la vente, les intérêts sont capitalisés)

• Assurance emprunteur

Souvent obligatoire, surtout si votre prêt relais s’accompagne d’un autre crédit immobilier pour compléter votre financement.

• Estimation du bien

Nécessité d’obtenir une ou deux estimations officielles (agent immobilier, notaire, expert) ou un mandat/compromis de vente.

💡 Points d’attention

• La banque évalue votre capacité à supporter une éventuelle double charge financière (remboursement d’un crédit existant et du prêt relais) en attendant la vente.
• Si votre logement actuel a besoin de gros travaux, s’il se trouve dans un secteur peu demandé, ou si vous l’estimez trop cher par rapport au marché, l’offre risque d’être limitée ou refusée.
• La présentation d’un compromis de vente (promesse d’achat déjà signée avec un acquéreur) renforce nettement le dossier et peut permettre d’accéder à un montant ou à un taux plus avantageux.

Quelles sont les différents types de prêt relais ?

-> Le prêt relais sec

Vous n’avez besoin d’aucun autre crédit pour compléter votre achat. C’est l’option idéale quand la valeur du bien à vendre couvre entièrement l’achat du nouveau bien.

-> Le prêt relais adossé à un prêt immobilier

Aussi appelé prêt relais avec prêt amortissable. Il est utilisé quand le montant issu de la vente ne suffit pas à financer le nouveau bien. La banque accorde alors un prêt relais et un autre classique pour compléter l’achat.

-> Le prêt relais avec franchise partielle

Pendant toute la durée de votre prêt, vous ne payez que les intérêts (plus l’assurance si elle est exigée). Le capital est remboursé au moment de la vente du bien.

-> Le prêt relais avec franchise totale

Avec cette option, vous ne payez rien pendant la durée du prêt – ni capital, ni intérêts. Tout se règle d’un coup quand vous vendez votre bien.

C’est évidemment plus confortable pour votre budget au quotidien, mais attention : cette facilité se paie ! Les intérêts non payés s’ajoutent au capital et produisent eux-mêmes des intérêts. Au final, la facture sera plus salée qu’avec la franchise partielle.

Quelles sont les avantages et les inconvénients du crédit relais ?

Avantages ✅	Inconvénients ❌
Permet d’acheter sans attendre la vente de votre bien actuel	Coût souvent plus élevé qu’un crédit immobilier classique (taux d’intérêt + frais annexes)
Évite de rater une opportunité immobilière	Risque si le bien ne se vend pas dans les délais
Solution flexible, adaptée à différents profils : prêt sec, combiné, avec franchise, etc..	Durée limitée (maximum 24 mois)
Se rembourse par la vente du bien, limitant la charge mensuelle pendant la durée du prêt.	Insécurité si le marché immobilier est tendu ou si le bien est difficile à vendre
Accès rapide si le dossier est solide	Double charge possible (ancien prêt + nouveau logement)

En bref, le crédit relais peut être un excellent choix de financement pour :

• Les propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien sans attendre la vente de leur bien actuel.
• Les personnes disposant d’un bien immobilier rapidement revendable.
• Les emprunteurs avec une situation financière stable et un taux d’endettement maîtrisé.
• Les acquéreurs qui veulent sécuriser rapidement l’achat d’un nouveau logement.
• Les propriétaires ayant un compromis de vente signé, diminuant le risque de non-vente.
• Les emprunteurs bénéficiant de revenus stables avec une situation professionnelle sécurisée.

Comment choisir une assurance pour votre prêt relais ?

Votre banque va automatiquement vous proposer son assurance « maison » avec le prêt relais. Mais sachez que vous n’êtes pas obligé de l’accepter ! Si elle ne correspond pas à vos besoins ou si vous trouvez mieux ailleurs, vous pouvez parfaitement souscrire une assurance individuelle chez un autre assureur.

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez parfaitement le droit de choisir votre assurance emprunteur. La seule condition ? Que les garanties de votre nouveau contrat respectent les exigences minimales fixées par votre banque. Rien de plus !

Pour souscrire un contrat adapté à votre situation, la comparaison des offres est indispensable. Identifier ses besoins, son budget maximum et les spécificités de son profil facilite la sélection d’une bonne assurance.

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Sachez que le prix est un critère déterminant dans votre choix. Il ne faut toutefois pas se baser uniquement sur cet indicateur. Les garanties doivent être suffisamment protectrices.