En résumé
- Au prix s’ajoutent les frais de notaire, les travaux et le coût du crédit.
- Une mauvaise note énergétique peut imposer des travaux avant de louer.
- Seule la responsabilité civile est obligatoire, et uniquement en copropriété.
- L’assurance de prêt peut être changée à tout moment, sans frais.
- Ce qui reste chaque mois compte davantage que la rentabilité affichée.
Acheter un logement pour le louer coûte toujours bien plus que le prix affiché sur l’annonce. Notaire, travaux, crédit, assurances et charges annuelles viennent s’ajouter à la facture, et c’est leur total qui décide de la rentabilité du projet. Bien estimer ces frais d’investissement locatif avant de signer évite les mauvaises surprises une fois le bail en place. Voici, poste par poste, ce qu’il faut prévoir, avec un tableau récapitulatif et un exemple chiffré pour bâtir un budget vraiment réaliste.
Quels frais faut-il prévoir pour acheter un bien destiné à la location ?
Avant même le premier loyer, il faut régler les frais d’achat et souvent des travaux, payés avec votre apport ou intégrés au prêt.
Quels frais d’acquisition s’ajoutent au prix du logement ?
Les « frais de notaire » sont surtout des taxes reversées au département et à l’État, bien plus lourdes dans l’ancien que dans le neuf. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent en outre relever leurs droits de 0,5 point, une hausse dont sont dispensés les acheteurs d’une première résidence principale, mais pas les investisseurs.
Quel budget prévoir pour les travaux et la mise en location ?
Le montant des travaux dépend de l’état du logement et de son diagnostic de performance énergétique (DPE), une note de A à G.
En France métropolitaine, les logements classés G ne remplissent plus les critères de décence énergétique depuis 2025, ce qui empêche de les louer. Cette restriction concernera les logements F en 2028, puis E en 2034, notamment lors de la signature ou du renouvellement d’un bail. Un projet de loi en discussion pourrait accorder un délai contre un engagement de rénovation.
Combien coûte le financement d’un investissement locatif ?
Un crédit coûte plus que ses seuls intérêts. Le taux annuel effectif global (TAEG), indiqué dans l’offre de prêt, regroupe l’ensemble des frais et permet de comparer les banques.
Quels frais faut-il ajouter aux mensualités du crédit immobilier ?
Cinq dépenses s’ajoutent au capital et aux intérêts.
- Les frais de dossier de la banque.
- La garantie du prêt, caution ou hypothèque.
- Les honoraires d’un éventuel courtier.
- L’assurance emprunteur.
- Des pénalités si vous remboursez plus tôt.
Comment réduire le coût de l’assurance emprunteur ?
Vous pouvez refuser le contrat de la banque si celui que vous choisissez protège aussi bien. La loi Lemoine de 2022 permet même d’en changer à tout moment, sans frais. Comparer plusieurs offres d’assurance emprunteur aide à trouver le contrat adapté à votre profil.
Quelles assurances prévoir pour protéger un investissement locatif ?
Le propriétaire souscrit en général une assurance propriétaire non occupant (PNO), parfois complétée d’une garantie loyers impayés (GLI). Leur obligation dépend du type de logement.
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est-elle obligatoire ?
En copropriété, tout propriétaire, occupant ou bailleur, doit couvrir depuis la loi ALUR de 2014 sa responsabilité civile, c’est-à-dire les dégâts causés aux voisins ou à l’immeuble. Hors copropriété, Service-Public rappelle que le propriétaire qui loue n’est pas obligé de s’assurer.
L’obligation ne vise que la responsabilité civile. Dégât des eaux, incendie ou logement vide restent des garanties facultatives, qui varient selon les contrats. Une assurance propriétaire non occupant prend le relais de celle du locataire entre deux locations.
Faut-il souscrire une garantie loyers impayés (GLI) ?
La GLI est facultative. Elle rembourse les loyers impayés et, selon les contrats, les frais de justice, utile si votre budget ne supporte pas plusieurs mois sans loyer.
Attention, avec une GLI, la loi interdit d’exiger en plus un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Mieux vaut d’abord comprendre comment fonctionne une garantie loyers impayés.
Quelles charges le propriétaire bailleur doit-il anticiper chaque année ?
Une fois le logement loué, certaines dépenses annuelles restent à la charge du propriétaire. Les oublier fausse la rentabilité locative.
Quelles dépenses diminuent la rentabilité d’un logement loué ?
La taxe foncière arrive en tête, suivie de la part des charges de copropriété que le locataire ne rembourse pas, de l’entretien, des éventuels frais d’agence et des mois sans locataire. Pour les primes, comparer les assurances habitation chaque année permet de garder des garanties adaptées.
Quels frais et assurances sont déductibles des revenus locatifs ?
Tout dépend du régime choisi. Au réel, vous déduisez vos dépenses réelles, alors qu’un régime simplifié les remplace par une réduction automatique.
En location vide, ce régime simplifié (micro-foncier) vaut jusqu’à 15 000 € de loyers par an, avec 30 % de réduction. Au réel, la liste officielle des charges déductibles comprend notamment les assurances et les intérêts, et les frais du prêt se déduisent comme les intérêts, assurance comprise. Les frais de notaire, eux, ne se déduisent pas.
En location meublée non professionnelle au régime réel, une part du prix du logement peut aussi être déduite chaque année. Depuis le 15 février 2025, ces sommes sont en principe réintégrées dans le calcul de la plus-value à la vente, sauf exceptions prévues par la loi.
Investir seul ou choisir un accompagnement clé en main ?
Investir seul évite des honoraires mais prend du temps. Un accompagnement gère tout ou partie du projet, contre une rémunération.
Quelles démarches peut-on déléguer pour un investissement locatif ?
La négociation, le choix des artisans ou l’ameublement peuvent être confiés à un professionnel. Un service d’investissement locatif clé en main peut ainsi accompagner un particulier dans la recherche du bien, les travaux et la mise en location, selon les prestations retenues.
Quels critères comparer avant de choisir un accompagnement ?
Comparez d’abord la rémunération, forfait ou pourcentage, et ce qu’elle comprend. Vérifiez ensuite la carte professionnelle de l’intermédiaire, l’assurance décennale des artisans et les délais inscrits au contrat.
Comment calculer le coût réel et la rentabilité d’un investissement locatif ?
Additionnez prix, frais de notaire, travaux et frais de prêt, comparez les loyers à ce total, puis vérifiez ce qu’il reste chaque mois.
Quelle différence entre rentabilité brute, nette et trésorerie mensuelle ?
La rentabilité brute compare les loyers annuels au coût total, la nette en retire d’abord charges, assurances et mois sans locataire. La trésorerie mensuelle confronte les loyers à tout ce qui sort chaque mois, crédit compris, et montre ce qu’il faut compléter de votre poche.
Quelles dépenses intégrer dans son budget prévisionnel ?
| Poste | Exemples | Obligatoire ? |
| Achat | Taxes, notaire, agence | Oui |
| Travaux | Rénovation, meubles | Selon l’état et le DPE |
| Crédit | Frais de dossier, garantie, courtier | Selon la banque |
| Assurance emprunteur | Décès, invalidité | Demandée par la banque, pas par la loi |
| Assurance PNO | Responsabilité civile, dégât des eaux | Responsabilité civile en copropriété |
| GLI | Loyers impayés | Non |
| Charges | Taxe foncière, copropriété, entretien | Oui pour la plupart |
| Impôts | Impôt et prélèvements sociaux | Selon le régime |
Exemple fictif, hors tarifs réels.
| Hypothèse ou résultat | Montant |
| Coût total (studio ancien loué vide) | 150 000 + 11 500 + 8 000 + 2 500 = 172 000 € |
| Prêt de 150 000 € sur 20 ans, assurance comprise | 895 € par mois |
| Loyers annuels théoriques, avant mois sans locataire (12 × 750 €) | 9 000 € |
| Un mois sans locataire | 750 € |
| Taxe foncière | 800 € |
| Charges de copropriété non remboursées par le locataire | 400 € |
| Assurances PNO et GLI | 390 € |
| Entretien | 300 € |
| Total des charges annuelles | 2 640 € |
| Rentabilité brute (9 000 divisé par 172 000) | environ 5,2 % |
| Rentabilité nette avant impôt (9 000 moins 2 640, divisé par 172 000) | environ 3,7 % |
| Trésorerie avant impôt (6 360 moins 12 mensualités de 895) | il manque environ 365 € par mois |
Une partie des mensualités de crédit sert à rembourser le capital emprunté et contribue ainsi à la constitution de votre patrimoine. Le calcul ne tient pas compte de la fiscalité ni des frais liés à une éventuelle revente.
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