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Comment être sûr d’obtenir un prêt immobilier ? solutions prêts et conseils pratiques

Sara BENRABIA

Si vous êtes à la recherche d’un crédit immobilier pour financer la maison de vos rêves ou pour faire de l’investissement locatif, mais vous craignez un refus de prêt immobilier ? Pas de panique ! Quel que soit votre projet, nous vous expliquons tout : les raisons possibles d’un refus de crédit, les critères pris en considération par les établissements bancaires et même les solutions de prêts pour être sûr à 100 % d’obtenir votre emprunt immobilier.

Comment avoir un crédit immobilier facilement ? Les critères à prendre en considération

En France, il est possible de demander un crédit immobilier auprès de plusieurs organismes financiers comme les banques, les caisses d’épargne, les sociétés de crédit ou encore les courtiers. Pour réussir à avoir un prêt immobilier, quel que soit l’organisme choisi, vous devez vous assurer d’avoir un dossier en béton qui réunit un bon nombre de critères.

Certains critères (taux d’endettement, durée de remboursement, montant demandé) sont imposés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), mais d’autres critères (situation professionnelle, l’apport personnel ou la capacité d’épargne) sont mis en place par les établissements prêteurs afin d’estimer le risque d’impayé.

La capacité d’endettement

La capacité d’endettement, appelée aussi le taux d’endettement ou encore le taux d’effort, est la somme maximale consacrée au remboursement de votre crédit. Elle est plafonnée à 35 % du total des revenus des acquéreurs, assurance emprunteur incluse. Elle est déterminée en prenant en considération les autres crédits (crédit de consommation ou crédit immobilier), ainsi que les charges mensuelles de l’emprunteur.

La durée de remboursement

La durée de remboursement est la durée nécessaire au remboursement du prêt immobilier. Elle s’étend sur des années. Cependant, elle ne peut dépasser 25 ans pour un bien ancien et 27 ans pour du neuf ou un bien ancien avec gros travaux, chose qui peut constituer un motif de refus.

L’apport personnel

L’apport personnel est la somme consacrée au financement de votre projet immobilier, issue de vos fonds propres (épargne, héritage, donation, etc.). Il doit être d’au minimum 10 % afin de couvrir les dépenses annexes à l’achat du bien immobilier (frais du notaire et autres garanties). Les crédits à 100 % sont très difficiles à accorder. Les banques ne pratiquent plus les prêts à 110 %.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est l’argent qu’il vous reste après avoir payé vos charges et éventuellement celles de votre conjoint ou de vos enfants. Il est estimé à 1 500 € pour un couple, plus 500 € pour chaque enfant à charge.

La situation professionnelle

Un emploi stable et un revenu suffisant sont les principaux critères d’octroi d’un crédit immobilier. Les banques donnent la priorité aux emprunteurs en CDI et aux fonctionnaires du secteur public.

La capacité d’épargne

Lorsque vous demandez un crédit immobilier, les banques vont évaluer votre capacité d’épargne. Cela signifie qu’elles vont vérifier si vous avez les moyens de mettre de l’argent de côté chaque mois pour payer les intérêts du crédit et éventuellement une partie du capital.

Pourquoi une banque peut-elle refuser un crédit immobilier ? Les principales raisons et motifs de refus de prêt

Les banques et autres établissements financiers sont de plus en plus sélectifs dans leurs critères d’octroi de prêt et le moindre détail peut faire pencher la balance du côté du « refus de prêt ». Les primo-accédants et les investisseurs locatifs sont les premiers à subir les refus (44 % en 2020).

Si votre dossier ne satisfait pas toutes les exigences mentionnées ci-haut ou présente des risques d’impayé, le refus de prêt est très probable. Parmi les motifs de refus de prêt les plus fréquents, même après signature d’un accord de principe, on retrouve notamment :

  • Situation professionnelle instable.
  • Revenus insuffisants.
  • Apport personnel faible ou insuffisant.
  • Capacité d’endettement élevée (>35 %), sauf rares exceptions.
  • Reste à vivre insuffisant.
  • Durée de remboursement de plus de 25 ans.
  • Mauvaise gestion des comptes.
  • Taux usuraire.
  • Saut de charges important.

Que faire en cas de refus de prêt avec une banque, un courtier ou tout autre organisme financier ?

De manière générale, lorsque vous trouvez la maison de vos rêves, que ce soit une résidence principale ou pour de la location, vous devez avancer une somme du prix d’achat au vendeur et signer un compromis de vente, appelé aussi promesse de vente. Ce document permet à l’acheteur de présenter des demandes de financement auprès d’un ou de plusieurs établissements bancaires.

Pour éviter des frais pénalisants en cas de refus de prêt, il est important d’inclure la condition suspensive de non-obtention du prêt immobilier. Cette clause permet d’annuler votre achat sans frais et de vous faire rembourser les frais annexes engagés, ainsi que la somme avancée au vendeur, sous conditions prédéfinies sur la promesse de vente.

En cas de refus de crédit immobilier, l’acquéreur doit demander à la banque de lui fournir une attestation de refus de prêt, appelée aussi certificat de refus, pour amorcer la clause.

Même si vous avez signé un accord de principe avec la banque, le refus de prêt est toujours possible. D’ailleurs, l’accord de principe est un document fourni par la banque attestant de la validation de la première étape d’étude de dossier, mais ne constitue en aucun cas une confirmation d’octroi de prêt.

Comment obtenir un prêt immobilier facilement ? Nos solutions prêts pour remédier aux dossiers difficiles

Si vous rencontrez des difficultés à obtenir un prêt immobilier auprès de votre banque, il existe des solutions alternatives qui peuvent vous aider à concrétiser votre projet. Même en cas de refus de prêt, rien n’est encore perdu ! Vous pouvez toujours vous rattraper en revoyant votre dossier, en adoptant une de nos solutions et en déposant votre demande auprès d’autres établissements financiers.

Choisir une meilleure assurance emprunteur pour remédier au taux usuraire

L’un des principaux motifs de refus de prêt en 2022 est le taux d’usure, appelé aussi seuil d’usure ou taux usuraire. Il s’agit du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal que puisse accepter une banque pour l’octroi d’un prêt immobilier. Il est imposé tous les 3 mois par la Banque de France, dans le but de protéger les emprunteurs des taux pratiqués par les banques.

Comment contourner le taux d’usure ? C’est bien simple ! Le TAEG proposé lors de votre demande de crédit, comprend les frais de dossier, de courtage, mais surtout le coût de l’assurance emprunteur. Donc, pour pouvoir revoir son TAEG, taux d’intérêt, à la baisse et ainsi, contourner le taux d’usure, vous devez chercher une meilleure assurance emprunteur qui propose un moindre coût.

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Améliorer votre situation professionnelle, votre apport personnel et votre taux d’endettement

Pour être sûr d’obtenir un prêt immobilier et éviter les refus de prêt, vous devez essayer d’améliorer votre situation professionnelle en cherchant un emploi stable et des revenus plus importants.

Comment contourner la capacité d’endettement de 35 % ?

Pour améliorer votre capacité d’endettement, vous pouvez essayer de diminuer vos dépenses mensuelles en réduisant votre consommation d’énergie, en réduisant vos dépenses de nourriture et en diminuant vos dépenses de transport. Vous pouvez également augmenter vos revenus en travaillant plus d’heures ou en demandant une augmentation de salaire. Vous pouvez aussi améliorer votre apport personnel.

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