Comment calculer sa capacité d’emprunt en 2025 ? Guide complet

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Acheter son premier logement ou changer de bien immobilier commence toujours par la même question fondamentale : « Quel montant puis-je emprunter ? ».  Découvrez comment les banques font le calcul capacite emprunt et comment vous pouvez l’estimer vous-même en quelques étapes. 👇 Guide complet à découvrir !

💡 L’essentiel à retenir

• Votre capacité d’emprunt dépend de 3 critères : vos revenus nets mensuels, vos charges régulières, et les conditions du crédit (durée, taux, garanties).
• Le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % de vos revenus nets mensuels.
• Formule de calcul capacite emprunt : (revenus – charges) × 35 %.

 👉 Utilisez des simulateurs en ligne pour une estimation rapide et personnalisée.

Calcul capacité emprunt : comment déterminer mon taux d’endettement en 2025 ?

Votre capacité d’emprunt est la somme maximale qu’une banque acceptera de vous prêter pour concrétiser votre projet immobilier.

Pour calculer ce montant, l’établissement bancaire va examiner trois éléments clés :

• Vos revenus – Votre salaire bien sûr, mais aussi toutes vos autres sources de revenus réguliers comme les primes, les revenus locatifs ou les allocations.
• Vos charges existantes – Tous vos engagements financiers actuels : autres crédits en cours, pensions alimentaires, impôts, et l’ensemble de vos dépenses mensuelles incompressibles.
• Les conditions du crédit immobilier – La durée de remboursement que vous souhaitez, le taux d’intérêt proposé par la banque, et les différentes garanties demandées.

En croisant ces informations, la banque détermine le montant qu’elle peut vous accorder. Le taux d’endettement maximal réglementaire est de 35 % des revenus mensuels nets de l’emprunteur.

Comment estimer ma capacité d’emprunt 🤔?

Avant de vous lancer dans l’achat d’un nouveau bien immobilier, prenez le temps d’évaluer vos besoins en financement et, surtout, de connaître votre capacité d’emprunt réelle. Cette démarche orientera votre choix vers des biens qui entrent dans votre budget.  Elle vous aidera également à préparer votre demande de crédit en toute confiance, sans mauvaise surprise.

Pour avoir une première idée de votre capacité d’emprunt, vous pouvez utiliser ce calcul simple :

👉 Capacité d’emprunt = (revenus – charges) * 35 %

💡 Vous pouvez également utiliser des simulateurs gratuits disponibles sur internet pour obtenir une estimation personnalisée et un calcul capacité d’emprunt qui correspond à votre situation et aux taux actuels du marché.

On trouve des plateformes comme CAFPI et Pretto. Les banques ont aussi développé leurs propres outils de simulation directement sur leurs sites internet, comme la Banque Postale, le Crédit Agricole et bien d’autres établissements.

Faut-il calculer soi-même sa capacité d’emprunt ou laisser la banque le faire ?

✅ Oui, il est utile de la calculer soi-même en amont.

Même si la banque fera son propre calcul officiel, estimer vous-même votre capacité d’emprunt vous permet de :

• Préparer votre projet avec une idée réaliste de ce que vous pouvez emprunter.
• Adapter vos recherches (logement, terrain, maison) à votre budget réel.
• Comparer les offres entre banques ou simulateurs.
• Éviter les déceptions (logements inaccessibles, refus de prêt).
• Négocier plus sereinement avec des chiffres en tête.

👉 En bref, un simulateur en ligne ou un simple calcul manuel vous donne une bonne estimation de départ. Mais ce sont les banques qui calculent toujours votre capacité d’emprunt officiellement.

Quels sont les critères pris en compte dans le calcul capacite emprunt ?

✅ Les revenus mensuels nets

Les banques passent au crible tous vos revenus nets mensuels réguliers. Dans le détail :

• Votre salaire net mensuel et les primes que vous touchez de façon habituelle
• Vos éventuels revenus de location immobilière
• Les allocations familiales
• Les pensions alimentaires
• Tout autre revenu stable et pérenne

Les revenus moins prévisibles, comme les heures supplémentaires ou les missions en CDD, ne sont pris en compte qu’en partie par les établissements bancaires. Si vous êtes un travailleur indépendant, les banques étudient vos trois derniers bilans comptables pour calculer la moyenne de vos revenus sur cette période.

✅ Les charges récurrentes

Pour le calcul capacite emprunt, les banques prennent en compte l’ensemble de vos dépenses mensuelles :

• Les crédits en cours – Qu’il s’agisse de votre crédit auto, d’un prêt personnel ou de tout autre emprunt en cours.
• Vos obligations familiales – Les pensions alimentaires que vous versez et votre loyer si vous êtes locataire.
• Les futures charges de votre logement – Les frais de copropriété prévus pour votre futur bien.
• Vos impôts – L’impôt sur le revenu, la taxe foncière et la taxe d’habitation.
• Les assurances – Habitation, auto, complémentaire santé et autres contrats d’assurance.

Une évaluation précise de toutes ces charges est essentielle pour déterminer votre taux d’endettement réel et, par conséquent, le montant que vous pourrez emprunter.

Les autres critères qui impactent le montant de votre prêt immobilier

Au-delà de vos revenus et charges, plusieurs autres facteurs peuvent impacter le calcul capacite emprunt :

• L’apport personnel : Un bon apport rassure la banque sur votre capacité d’épargne.
• La durée de remboursement choisie : Étaler votre prêt sur 25 ans plutôt que sur 15 ans diminue vos mensualités, ce qui vous permet d’emprunter davantage. Mais attention aux intérêts qui s’accumulent !
• Le taux d’intérêt global (TAEG) : Ce taux inclut tout – le taux de base, les frais de dossier, l’assurance emprunteur… Plus il est bas, plus vous pouvez emprunter pour le même budget mensuel.
• Votre âge et situation : Plus vous êtes jeune, plus vous pouvez emprunter longtemps. À l’inverse, si vous approchez de la retraite, la durée maximale sera plus courte.
• Votre historique bancaire : Les banques scrutent votre gestion passée – découverts fréquents, incidents de paiement ou épargne régulière jouent sur leur décision.
• La localisation du bien : Acheter à Paris ou en zone rurale n’implique pas les mêmes risques pour la banque, qui peut ajuster ses conditions en conséquence.

💡 D’ailleurs, disposer d’une assurance emprunteur joue en votre faveur auprès des banques pour décrocher un crédit. C’est pourquoi nous vous recommandons vivement de faire une simulation assurance prêt immobilier sur notre comparateur en ligne Mon Gustave. Vous pourrez ainsi dénicher la couverture qui correspond parfaitement à votre profil et à votre budget !

❌ Les erreurs à éviter lors du calcul de sa capacité d’emprunt

Voici les principales erreurs à éviter quand vous calculez votre capacité d’emprunt :

• Oublier certaines charges dans vos calculs : Crédits en cours, abonnements, frais de copropriété, pensions alimentaires… Chaque euro compte ! Omettre certaines dépenses fausse votre taux d’endettement.
• Être trop optimiste sur vos revenus : Si vous touchez des primes variables ou êtes indépendant, les banques privilégient la prudence. Elles se basent sur vos revenus les plus stables, pas sur vos meilleures années.
• Bâcler vos simulations en ligne : Rentrer des montants approximatifs ou oublier des informations importantes vous donnera des résultats complètement faussés.
• Ne tester qu’une seule durée de prêt : Comparer 20 ans vs 25 ans peut révéler des possibilités insoupçonnées. La durée influence directement le montant que vous pouvez emprunter.
• Regarder seulement le taux nominal : Le TAEG inclut assurance et frais annexes. C’est lui qui détermine le coût réel et total de votre crédit et votre capacité d’emprunt.

Le conseil en + : Pour avoir le l’aide dans ces démarches, vous pouvez faire appel à un courtier. Il connaît les spécificités de chaque banque et vous aidera à optimiser votre dossier.